Porque a moradia no Noroeste é tão cara

Construtores, incorporadores, famílias, governos e instituições financeiras vêem no Setor Noroeste a possibilidade de morar bem, fazer um bom negocio e até ganhar dinheiro.

Ele se propõe a ser a nova área “nobre” de Brasília. Daí a corrida do ouro. Os valores estimados para os preços de venda são assustadoramente quase três vezes maiores que os preços praticados em Águas Claras. Comparados com os preços do mercado imobiliário de Goiânia, em imóveis similares, situados em áreas de alto padrão, os apartamentos do Setor Noroeste custariam quatro vezes mais caros que os equivalentes vendidos naquela cidade.

Em São Paulo, com tradição de produção de apartamentos de qualidade, têm preços diferenciados para alguns bairros, por serem servidos com equipamentos de qualidade, disporem de comercio sofisticado, contarem com eficiente estrutura de transportes e ainda com baixo nível de criminalidade. Nestes bairros os últimos lançamentos de apartamentos apresentam preços de aproximadamente a metade do preço especulado pelos incorporadores de Brasília.

O que poderia estar elevando o preço dos imóveis proposto para o Noroeste? A primeira suspeita poderia ser o custo dos terrenos cobrados pela Terracap, que estabelece o preço de venda com base na área que será construída. Não são computadas as áreas de varanda, de garage de circulação vertical e outras. Sinteticamente, a Terracap estabeleceu para o Noroeste o preço de R$ 1.500,00 aproximados para o metro quadrado. Enfim, o valor estimado pela Terracap pareceu adequado pelos incorporadores. Poder-se-ia dizer que não foge muito dos preços de mercado. Conclui-se que o custo do terreno não explica o alto preço especulado para os imóveis do Setor Noroeste.

A segunda hipótese para o encarecimento dos imóveis do Noroeste recai sobre o custo da construção. O Sindicato da Indústria da Construção Civil – Sinduscon mantêm em todos os estados da federação um índice de apuração do Custo Unitário Básico da Construção – CUB. Pois bem, o custo apurado pelo Sinduscon DF para construção de habitação de alto padrão de oito pavimentos foi de R$ 922,87 no Distrito Federal. Este custo não contempla fundações, projetos, equipamentos e instalações impostos e taxas. Porém estes itens não incluídos não irão onerar o custo do metro quadrado em mais de R$ 200,00. Cabe comentar que o CUB apurado no DF não difere muito daqueles apurados em Goiânia e em São Paulo.

A terceira hipótese de elevação dos custos é representada pela remuneração do construtor e do incorporador. Assim se for remunerado em 30% sobre o custo da construção, a sua remuneração seria de R$ 270,00. A remuneração do incorporador, incluindo os custos financeiros pela aquisição do terreno, estimada em 30% do total do empreendimento seria de R$ 870,00. Com isso teríamos o preço total de R$ 3.800,00 aproximados para o metro quadrado do apartamento.

Pergunta-se, então, de onde vem o preço especulado de R$ 8.000,00? Creio que decorre da pouca oferta de moradia e da demanda estimulada pela política de oferta de credito. Neste caso o equilíbrio só viria com o aumento da oferta e a satisfação parcial ou total da demanda reprimida.